Dr. Kulcsár László: Békés megyében is élénk a földforgalom

2021. április 2. 12:43 | behir

Többéves előkészítés után elkészült a Nemzeti Agrárgazdasági Kamara által kezdeményezett, az őstermelői és családi gazdasági rendszer átfogó reformjáról szóló törvényjavaslat, amely idén január elsején az Országgyűlés elé került. A Nemzeti Agrárgazdasági Kamara Békés Megyei Igazgatóságának elnöke dr. Kulcsár László beszélt a földforgalmi törvény céljáról, illetve a megyei helyzetről.

A Nemzeti Agrárgazdasági Kamara (NAK) kiemelt területként kezeli a mezőgazdasági adózást. A kamara álláspontja szerint az őstermelői és családi gazdasági rendszer elavult, felesleges adminisztratív terheket ró a termelőkre. A NAK célja a rendszer teljes modernizálása, az őstermelői rendszer felülvizsgálata, azon keretek megteremtése, amelyek között a mezőgazdasági tevékenységet családon belül, jogi személyként is lehet végezni, valamint a kis- és közepesméretű gazdaságokat támogató adórendszer bevezetéséről adott információt a Nemzeti Agrárgazdasági Kamara Békés Megyei Igazgatóságának elnöke, dr. Kulcsár László.

 

A földforgalmi törvény

 

A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény az úgynevezett földforgalmi törvény 2014. május 1. óta hatályos, a 2019. január 11-ével történt módosítások eredményeképpen változnak a helyi földbizottságokra vonatkozó szabályok. A földbizottságok kiemelt szerepet töltenek be a földforgalom ellenőrzésében. Ennek megerősítése érdekében a jövőben a NAK már nem átmeneti jelleggel látja el ezen feladatokat. A kamarai települési agrárgazdasági bizottságok tagjai továbbra is helyi ismeretekre alapozva adnak ajánlást a megyei elnökség részére, akik ez alapján fogalmazzák meg állásfoglalásukat a földügyekben. A NAK megyei elnökségének földbizottsági jogkörben hozott állásfoglalása ellen nincs közvetlen jogorvoslat, a kormányhivatal földhivatali osztályának az állásfoglalás figyelembevételével meghozott döntése támadható a bíróságon.

A 2017-es kamarai választásokat követően a NAK egyik fő céljának a földforgalmi törvény finomhangolását tűzte ki az új ciklusra. Ezt a kamara az „Erősödő agrár- és élelmiszergazdaság, jólétében gyarapodó vidék” című, többéves fejlesztési javaslatcsomagját bemutató kiadványában is kiemelt témaként kezelte. A földforgalmi törvény módosításának célja a helyben lakó gazdák szerepének erősítése, egy egészséges, stabil birtokszerkezeten keresztül a versenyképesség növelése, a visszaélések visszaszorítása és a termőföld magyar kézben tartása.

 

Békés megyei földforgalom

 

Békés megyében elmondható, hogy élénk a földforgalom. A törvény hatályba lépése óta eltelt években 2-3000 az elbírált szerződések száma. A 2014-es évben elbírált 1119 darab szerződést követően 2015-ben már 2773 darab szerződés született, majd 2019-ben történt jelentősebb emelkedés, 2807 darab szerződést bírált el a helyi földbizottság. Elmondható, hogy a 2019-es évben havonta átlagosan 234 darab szerződést, míg a járványhelyzettel sújtott 2020-as évben havonta átlagosan 221 darab szerződést kellett elbírálni. A 2021-es év első két hónapjának adatai szerint emelkedés tapasztalható. A földárak országos alakulását vizsgálva megállapítható, hogy Békés megye valamennyi járásában az országos átlag felettiek a földárak, mondhatni, hogy a legmagasabb áron itt cserélnek gazdát a földek, ez 1 750 000 forint hektáronkénti árat, vagy e feletti árat jelentett a 2019-es évben.

A 2020-as évből rendelkezésre álló adatok szerint a megyében történt adásvételek során a szántóátlagár 2 439 201 forint hektáranként és 82 452 forint aranykoronánként. A legkisebb átlagár Kötegyán, Geszt környékén, 900 ezer forint alatti hektárankénti átlagárral, valamint Bucsa és Dévaványa térségében, alig egymillió forint feletti hektárankénti átlagárral figyelhető meg. Míg a legkedvezőbb a helyzet Körösnagyharsány, valamint Kevermes, Békéscsaba és Kétegyháza, Újkígyós, Medgyesegyháza környéki földek esetében, ahol közelíti a négymilliós hektárankéni árat.

 

Osztatlan közös tulajdon megszüntetése

 

2021. január elsején léptek hatályba a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvény szabályai. A jogszabály a kormányhivatalok, azon belül a földhivatalok hatáskörébe rendeli a feladat végrehajtását.

Az osztatlan közös tulajdon megszüntetését célzó törvény elő kívánja segíteni a versenyképes méretű birtokok kialakítását. Ennek érdekében a megosztással létrejövő új ingatlanoknak alkalmasnak kell lennie mező- és erdőgazdasági művelésre. A törvény meghatározza, hogy az egyes művelési ágak tekintetében mely területnagyságokat minősít művelésre alkalmasnak, így mik azok a minimum területméretek, amiknek a megosztás eredményeképpen létre kell jönniük. Ezek a következők:

- szőlő, kert, gyümölcsös, nádas művelési ág: 3000 négyzetméter

- szántó, rét, legelő, erdő és fásított terület művelés ág: 10000 négyzetméter

- zártkerti földnek minősülő ingatlan: 1500 négyzetméter

Erdőnek minősülő ingatlan esetén az erdőről, az erdő védelméről és az erdőgazdálkodásról szóló törvénynek az erdő megosztására irányadó további előírásait is figyelembe kell venni. Vegyes művelési ágú ingatlan esetén a kisebb területi minimummal rendelkező művelési ágra vonatkozó mérték irányadó.

Alapesetben az osztatlan közös tulajdon megosztását a tulajdonostársak egyezségén alapulva kell megtenni. Azonban előfordulhat, hogy a megosztással nem alakítható ki legalább két, a területi minimumnak megfelelő földrészlet, így az egyezségen alapuló megosztás eleve nem jöhet szóba. Ilyen esetekben az osztatlan közös tulajdont kizárólag úgy lehet megosztani, ha az ingatlan teljes egészében egy tulajdonos tulajdonába kerül. Ezzel biztosítható a művelésre alkalmas nagyságú egybefüggő területek létrehozása.

A tulajdonba vételt kezdeményező tulajdonostársnak az ingatlanban tulajdoni hányaddal rendelkező valamennyi további tulajdonostársat írásban kell tájékoztatnia a bekebelezési szándékáról. Az értesítés tartalmi elemeit a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásának részletes szabályairól szóló 647/2020. (XII. 23.) Korm. rendelet határozza meg. Eszerint annak tartalmaznia kell a kezdeményező tulajdonostárs nyilatkozatát, hogy az ingatlanrész tulajdonjogának megszerzésére jogosult, az értékbecslési ajánlat szerinti értéket és a kezdeményező tulajdonostárs által ajánlott ellenértéket, a figyelemfelhívást arra, hogy amennyiben az értesített tulajdonostárs a részére ajánlott ellenértékkel nem ért egyet, úgy értékbecslési szakvéleményt készíttethet. Tartalmaznia kell azt is, hogy az értesített tulajdonostárs 30 napon belül adja meg a kezdeményező tulajdonostárs számára az ellenérték megfizetésére vonatkozó teljesítéssel kapcsolatos feltételeit, valamint, ha az ingatlanon az értesített tulajdonostárs tulajdonában álló, a földtől elválaszthatatlan vagyontárgy található, az értesített tulajdonostársnak nyilatkoznia kell annak tulajdonba adása és értékének megtérítése vagy további használata tekintetében.

Fontos, hogy amennyiben a bekebelezést a legnagyobb mértékben használó tulajdonostárs kezdeményezi, úgy neki az előzőekben felsoroltakon túl nyilatkoznia kell arról, hogy a tulajdonostársak közül a földrészletet ő használja a legnagyobb mértékben, emiatt a bekebelezésre más nem jogosult.

A törvény egy sorrendet is megállapít arra az esetre, ha több tulajdonostárs is igényli a földrészlet tulajdonjogát. Ez a következők szerint alakul:

  1. a földet a legnagyobb mértékben használó tulajdonostárs (alátámasztva azt a birtokpolitikai célkitűzést is, hogy a föld tulajdonát elsősorban az azt használó személy szerezhesse meg);
  2. legnagyobb tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostárs;
  3. a tulajdoni hányad egyenlősége esetén a fiatalabb tulajdonostárs.

Az értesített tulajdonostárs 30 napon belül nyilatkozhat arról, hogy az értesítésben foglalt ellenértéket elfogadja, vagy igazolnia kell, hogy értékbecslési szakvélemény készítését kérte. Ha a kezdeményező tulajdonostárs nem a földrészletet legnagyobb mértékben használó tulajdonostárs, az értesített tulajdonostárs azt is köteles jelezni, hogy a bekebelezési sorrend alapján a kezdeményezőt megelőzően jogosult bekebelezésre, amennyiben ezen jogával élni kíván.

Amennyiben a földrészlet tulajdonjogát a tulajdonba vételt kezdeményező tulajdonostárs nem szerezheti meg, akkor köteles valamennyi okiratot (különösen a többi tulajdonostárs igazolt értesítését, a többi tulajdonostárs által adott visszajelzést, valamint amennyiben készült, úgy az értékbecslési szakvéleményt) a bekebelező részére átadni.

A szabályok alapján megváltott tulajdoni hányadok ellenértékét a felek szabadon határozhatják meg, amelyhez kiindulási támpontot ad az értékbecslési ajánlat, mint minimum ár. Ezen megosztási mód esetén is lehetőség van értékbecslési szakvélemény készíttetésére igazságügyi szakértő által, amennyiben a felek nem értenek egyet az értékbecslési ajánlatban szereplő összeggel. Amennyiben új értékbecslési szakvélemény kerül elkészítésre, annak költségét a bekebelező viseli, amennyiben ő kezdeményezte az elkészítést, vagy ha az új értékbecslési szakvéleményben foglalt összeg legalább 20%-kal meghaladja az értékbecslési ajánlatban foglalt összeget.

Az irányárak csak a bekebelezésre vonatkoznak. A bekebelező tulajdonostársnak ellenértékként legalább a fenti értékbecslési ajánlatban megállapított összeget kell megfizetnie. Ha bármelyik fél nem ért egyet az értékbecslési ajánlat összegével, úgy igazságügyi szakértővel új értékbecslési szakvéleményt készíttethet. Az új értékbecslési szakvélemény elkészítésének költségeit a bekebelező tulajdonostárs viseli:

- ha annak elkészíttetését ő kezdeményezte, vagy

- ha az új értékbecslési szakvéleményben foglalt összeg legalább 20%-kal meghaladja az értékbecslési ajánlatban foglalt összeget.

Ha az új értékbecslési szakvéleményben foglalt összeg meghaladja az értékbecslési ajánlatban foglalt összeget, a bekebelező tulajdonostársnak ellenértékként legalább az új értékbecslési szakvéleményben meghatározott összeget kell megfizetnie. Ha az új értékbecslési szakvéleményben foglalt összeg kevesebb, mint az értékbecslési ajánlatban foglalt összeg, a bekebelező tulajdonostársnak ellenértékként legalább az új értékbecslési szakvéleményben meghatározott összeget kell megfizetnie.

A nem elérhető tulajdonostársak irányába történő fizetés bírósági letétbe helyezéssel történik. Azonban, ha ezt az összeget aztán a jogosult 15 éven belül nem igényli, úgy az állam azt földvásárlásra használhatja fel. Amennyiben a bekebelezéssel érintett földrészletben az állam is rendelkezik tulajdoni hányaddal, a Nemzeti Földügyi Központ köteles nyilatkozni arról, ha a földrészleten sírhely található. Ebben az esetben ugyanis kizárólag az állam jogosult a bekebelezésre.

A bekebelezésről értesíteni kell a földrészletre bejegyzett egyéb jogok és tények jogosultjait, amennyiben pedig a tulajdonjog átruházásához a jogosult, vagy valamely hatóság hozzájárulása szükséges, úgy azt a tulajdonszerzést megelőzően be kell szerezni.

A bekebelezés tényének ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéséhez az összes tulajdonostárs által aláírt, szerződés, vagy ennek hiányában a bekebelező tulajdonostárs által tett egyoldalú nyilatkozat szükséges. A bekebelezés nem szünteti meg a bekebelezéskor fennálló, földhasználati szerződésen alapuló földhasználatot, azonban a területet a földhasználati, illetve erdőgazdálkodó nyilvántartás szerinti használó harmadik személyeket a bekebelező a változásról köteles tájékoztatni.

A törvény alkalmazásával összefüggésben várható jogszabálymódosítás annak érdekében, hogy az1 hektár alatti földterülettel rendelkező, kisebbségben lévő tulajdonostársakat ne érhesse hátrány a megosztás során.

A megosztási eljárások alakulását jelenleg a járványhelyzet jelentősen befolyásolja. A veszélyhelyzet megszűnésével a megosztási eljárások is megindulhatnak majd.

Arra mindenképp figyeljünk, hogy az alábbi hibák fennállása esetén a földhivatal semmisnek nyilvánítja majd a megosztást.

Semmis az egyezség ugyanis, ha

- nem történt meg a tulajdonostársak értesítése

- nem csatolták a térképvázlatot és a területkimutatást

- a megosztáskor nem az ingatlan-nyilvántartásban szereplő adatokat veszik figyelembe (pl. művelési ág)

- nem történik meg a tulajdoni hányadot terhelő jogok és tények átjegyzése az új, kimért ingatlanra (pl. jelzálogjog, haszonélvezeti jog, vezetékjog)

- megsértették a szavazati arányokra vonatkozó szabályokat (minimum 50%+1 szavazat)

- eljárási hibát vétettek a bekebelezés során.

A semmisséget a földhivatal az eljárása során köteles vizsgálni, és hivatalból állapítja meg a megosztás meghiúsulását.

Kivétel ez alól a szavazati arányokra és a bekebelezésre vonatkozó hiba, mivel ezekre külön is hivatkoznia kell az érintett személynek.

Jogszabályhely: 2020. évi LXXI. törvény 14-15. §

 

További programok »

FEL