– Mennyire pörög most az ingatlanpiac itt Magyarországon? Milyen trendek figyelhetőek meg a használt piacon?
– Nagyon nagy változáson ment keresztül a lakáspiac ahhoz képest, mint amit 2015 és 2021 között megszokhattunk. Akkor ugyanis egyre több adásvétel volt, ebben még a koronavírus-járvány is csak megingást okozott, ráadásul a nagyobb városokban az ingatlanárak éves szinten 20-25 százalékkal drágultak. 2022-ben viszont fordulat történt, véget ért a lakáspiac virágzása. Az egyre magasabb infláció egyre magasabb hitelkamatokat is eredményezett, az igen magas ingatlanárak mellett az a trend alakult ki, hogy már minden második lakás megvásárlásához hitelre volt szükségük az embereknek. A megnövekedett hitelkamatok viszont visszavetették a lakásvásárlási-kedvet, ez is eredményezte azt a fordulatot, amelynek a hatásait mind a mai napig érezzük. 2023 elején gyakorlatilag felére esett vissza a vevők száma, ez pedig véget vetett az amúgy igen dinamikus lakásdrágulásnak, ami Európában is egyedülálló volt. 2015 és 2022 között az Európai Unióban a magyarországi lakásdrágulás folyamatosan dobogós helyen végzett. Most már inkább csak stagnálnak az ingatlanárak, sőt, helyenként csökkenőbe fordultak át a vevők alacsony száma miatt.
– Ez a használt lakásokra és házakra jellemző, de mi a helyzet az újépítésűekkel?
– Az újlakás-piac bizonyos szempontból más pályán mozog, mert az amúgy magas inflációs szint legelőször mindig oda gyűrűzik be. Ez természetesen érthető például az építőanyag-drágulásból vagy a munkaerő költségének a növekedéséből levezethetően, és mivel az építési vállalkozók, beruházók általában valamilyen profitelvárás mellet vágnak bele egy-egy lakás építésébe, hogy azokat értékesítsék, ezért természetes, hogy a megnövekedett költségek szinte azonnali lakásdrágulást okoznak. A nagyon nagy kérdés az, hogy a megnövekedett költségek miatt emelkedő újlakás-árakkal mennyire tudja tartani a lépést a fizetőképes kereslet azzal együtt, hogy a lakáshitel-kamatok is megdrágultak. Ez csak az egyik része az újlakás-piac kihívásainak.
A másik része viszont az, hogy az új lakások vásárlói között előszeretettel voltak olyan ingatlan-befektetők, akik hosszú távú befektetésként mindig jó üzletet csináltak az új lakások megvásárlásával. Ma már a bérleti díjakhoz viszonyított hozamok a piaci szint alá csökkentek. Békéscsabán 4-5-6 százalékos hozamszinttel lehet bérbeadni a lakásokat, ehhez képest az állampapír-hozamok akár 16-17 százalékos kamatot is biztosítanak, és ezzel olyan kockázatokat sem kell viselni, mint egy ingatlan bérbeadása. Az ingatlanok értéknövekedése is megállt. Ez egyébként az egész lakáspiacra hatással van, tehát a befektetők elszállingózása a lakáspiacról tovább csökkenti az eladó lakások iránti keresletet, és ez az ország minden egyes településén, így Békéscsabán is érezhető változást okozott az árakban.
– Említette, hogy a nagyobb városokban és a fővárosban is 20-25 százalékkal emelkedtek az ingatlanárak az előző években, a kisebb településeken mekkora mértékű volt a drágulás?
– A kistelepülések lakás-piacára két dolog volt hatással, egyfelől az, hogy a folyamatos lakásdrágulás a nagyvárosokból az agglomerációs övezetekbe csábította az embereket, ahol ugyanazért a pénzért jóval nagyobb alapterületű, vagy akár kerttel rendelkező ingatlant tudtak vásárolni. A másik kihívás, ami a kistelepülések lakáspiacát érintette, az pedig a tavaly nyáron kialakult rezsibizonytalanság. Az új rezsiszabályok a kistelepüléseket abból a szempontból érintették hátrányosabban, hogy ott általában nagyobb alapterületű ingatlanok vannak, és jellemzően elavultabb műszaki állapotúak, így a mostani árak mellett ezek fenntartási költsége megugorhat. Szerencsére az idei tél az elég enyhe volt és nem tapasztaltuk azt, hogy számottevően nőtt volna a kistelepülések ingatlanállományára vonatkozó eladási kedv amiatt, hogy ne tudták volna kifizetni az emberek a rezsiköltséget. Ez talán megnyugtatta a piacokat, ennek következtében nem is látjuk azt, hogy a kistelepülések lakásárai bezuhannának. Ráadásul ezt a stabilitást még fokozhatja az, hogy jövőre az átalakuló lakástámogatások szempontjából a legkisebb települések mindenképpen előnyösebb helyzetben várhatják a 2024-es évet, mint amit a nagyvárosban élők a lakástámogatások szempontjából tapasztalhatnak.
– A kormány változtatásokat jelentett be a családi otthonteremtési kedvezménnyel kapcsolatban, a jövőben még jobban támogatják majd az 5000 fő alatti településeken az otthonhoz jutást. Ez hogyan befolyásolja a piacot?
– A lakáspiac következő féléve rendkívül izgalmas lesz, mégpedig azért, mert a kistelepüléseken egyértelműen növekedni fognak az elérhető támogatások. Olyan még nem nagyon volt a hazai lakáspiac történetében, hogy használt lakás vásárlására és felújítására ennyivel nagyobb összegű támogatást lehessen kapni, mintha valaki új lakást vásárolna vagy építene. A Falusi CSOK-os településeken eddig is élt az a kedvezmény, hogy a használtlakás-vásárlók megkapták az új lakás vásárlására vonatkozó kedvezményeket, viszont ezért cserébe a megvásárolt használt lakásokat bővíteni vagy korszerűsíteni kellett, legalább a támogatás összegének a felét kitevő értékben. A 2024-ben életbe lépő változások jelentősen növelik azt a támogatási összeget, amit a használtlakás-vásárlók vehetnek igénybe, így például egy háromgyermekes család 10 millió forint helyett 15 millió forintot is igényelhet használt lakás vásárlására, és ennek a felét kell majd korszerűsítésre vagy bővítésre fordítani. Mivel 2024-től érvényes ez a változás, így arra számítunk, hogy aki kistelepülésre tervezi a költözést, az valószínűleg kivár a következő év elejéig. Jövő évben már megélénkülhet a forgalom és akár az árak is elindulhatnak felfelé a legkisebb településeken is.
Ezzel szemben a nagyobb városokban sokkal izgalmasabb lesz a következő félév, mert azoknak, akik szeretnék kihasználni a még elérhető családi otthonteremtési kedvezményeket, fél évük van arra, hogy megvásárolják a következő otthonukat és benyújtsák a támogatást, mert 2024-től azokon a településeken, amelyek nem falusi CSOK-os települések, már nem lehet ezeket a család- és lakástámogatásokat igényelni. Itt nem is feltétlenül az mozgathatja majd a vevőket, hogy lemaradnának 2024 elejétől kezdve például egy gyermek esetén egy használtlakás-vásárláshoz igényelhető hatszázezer forintos támogatásról, ami sok esetben még egy extra szobára sem elég, sokkal inkább az motiválhatja majd az embereket, hogy ezek mellé a CSOK-támogatások mellé számos egyéb kedvezmény is kapcsolódik. Gondolok itt például a két-három gyermekes családok számára elérhető 3 százalékos fix kamatozású, 10 vagy 15 millió forintos kamattámogatott CSOK-hitelre, vagy arra az illetékmentességre, ami az ingatlan értékhatárától függetlenül igénybe vehető. Egy 50 millió forint értékű családi ház esetében ez a támogatás már kétmillió forintot tesz ki, tehát valószínűleg sokan lesznek, akik elgondolkodnak azon, hogy előrehozzák ezeket a vásárlásokat. Magyarországon 10 emberből 9 saját tulajdonú ingatlanban lakik. Ezért ahhoz, hogy valaki igénybe tudja venni ezeket a támogatásokat és meg tudja venni még a következő félévben a következő otthonát, ahhoz el kell adnia nagy valószínűséggel azt az ingatlant, amiben jelenleg lakik. Viszont most sokkal kevesebb a vevő a piacon, ezért arra számítunk, hogy ahogy haladunk előre az időben év végéig, az enyhén élénkülő forgalom egyre inkább csökkenő lakásárakkal párosulhat a nagyobb városokban, mert azok számára, akiket nyom a határidő és félévig le kell zárniuk az eladó ingatlanok értékesítését, egyre nagyobb mértékben kell, hogy csökkentsék az árakat. Ez még mindig megéri majd az eladóknak, mert a nagyobb összegű támogatás, amit idén igénybe tudnak venni a jövő évihez képest, még mindig kifizetődővé teheti azt, hogy egy-két millió forinttal csökkentsék az eladó ingatlanok árait.
– Azt még nem lehet tudni, hogy mi lesz az ötezer fő feletti településekkel 2024-től?
– Valószínűleg új típusú támogatásokat vezetnek majd be, hogy pontosan melyek lesznek ezek a kedvezmények és mikortól lépnek életbe, erről még nem kommunikált a kormányzat. Arra számítok, hogy két fő elemmel majd számolhatnak azok, akik nagyvárosban szeretnének lakást vásárolni. Az egyik az a kamattámogatott hitel. Az ingatlanpiac egyik legnagyobb problémája az, hogy nagyon magasak a hitelkamatok és gyakorlatilag 10 százalékos kamatok mellett senki sem szeretne felvenni lakáshitelt. Döbbenetes az a szám, hogy a kihelyezett lakáshitelek száma az 70-80 százalékkal esett vissza az előző év azonos időszakához képest. Ha pedig nincsen hitelkihelyezés, akkor adásvételekre sem kerülhet sor, tehát szerintem az új lakástámogatási rendszerben valószínűleg hangsúlyos elemet kapnak majd a kamattámogatott hitelek. A másik fontos elem pedig szerintem a lakásfelújítások és -korszerűsítések kérdése, mert jelenleg is jelentős támogatás folyik a rezsicsökkentésen keresztül. Ez azt eredményezi, hogy a hazai családok és hazai háztartások a világpiaci árnál olcsóbban tudnak áramot és gázt fogyasztani, viszont ez a költségvetési kiadás csak úgy csökkenthető jelentős összegben, ha a háztartások már fel sem használják ezeket a az energiákat. Ha valamilyen lakáskorszerűsítési programot hirdetnének meg, azzal két legyet lehetne egy csapásra ütni: egyrészt fokozni lehetne a lakosság kényelem- és komfortérzetét, hogy egy korszerűbb lakásban laknak, másrészt pedig csökkenteni lehetne a költségvetési kiadásokat.
– Visszatérve és összefoglalva egy kicsit így a CSOK kapcsán felmerült változások tekintetében, akkor elmondható, hogy a kisebb, ötezer fő alatti településeken még valamelyest drágulásra lehet majd számítani köszönhetően a nagyobb mértékű támogatásoknak, míg a nagyobb településeken éppen ellenkezőleg, valamelyest mérséklődik majd az ár?
– Itt időben nem párhuzamosan fognak mozogni az árak, tehát rövidtávon, valószínűleg a kis településeken még nem lesz érezhető az a roham, amellyel 2024-ben számolhatnak a lakáseladók, másrészt viszont a nagyobb városokban pont az eladói kényszer lesz az, ami lejjebb viheti az ingatlanárakat. Hogy mi lesz majd 2024-ben, az nagyon nagy kérdés a nagyvárosok szempontjából, mert nem tudjuk, hogy az újonnan bevezetendő lakástámogatások mikortól lépnek életbe.
