Jól tudjuk, hogy egy adásvételi szerződés esetében nem csak kormányhivatali jóváhagyásra van szükség, hanem a helyi földbizottság is állást foglal az adott ügylet kapcsán. Ennek egyik eleme a vételár vizsgálata, melynek alapjaként 2023. május 1-től már a helyben (a településen) kialakult átlagárat jelölték ki. Ez alól kivétel az erdő adásvétele, ahol továbbra is az 50 éves jövedelemtermelő képességet kell vizsgálni, a többi művelési ág esetén viszont a vizsgálat alapja immáron a helyben szokásos forgalmi érték (tehát az átlagár) lesz.
Hol tekinthetők meg a helybeli átlagárak?
Az Agrárkamara honlapján valamennyi településre nyilvánosan elérhetők az átlagárak ide kattintva. Fontos kiemelni, hogy az átlagár számításánál az előző naptári év adásvételeit vették alapul – kivéve az állami földek értékesítését, mivel ott az ár egy ajánlati versenyben vagy árverésen – de a lényeg, hogy felső plafon nélkül – alakul ki.
A honlapot böngészve feltűnhet az is, hogy a helybeli átlagárat kétféle módon is meghatározát, forint/hektár illetve forintt/aranykorona alapon. Ennek az az oka, hogy a korábbi szerződések egy része hektáralapon határozta meg a vételárat, míg egy másik része csak az aranykorona alapulvételével. A jogszabály viszont azt írta elő, hogy a tavalyi év valamennyi adásvételét figyelembe kell venni az átlagár kiszámításánál, ezért került mindkét érték feltüntetésre szükség a honlapon.
Földforg. tv. 24. § (3) bek. ha) alpont
Főszabály: maximum tíz százalékkal léphető túl a helybeli átlagár
A helybeli átlagárat tehát művelési áganként határozták meg, amelytől legfeljebb 10 százalékkal magasabb vételár határozható meg a szerződésben. Ez egy objektív mérce, azonban előfordulhat, hogy az eladó ennyi pénzért nem hajlandó megválni a területtől, sőt az is gyakran megeshet, hogy a terület elhelyezkedése miatt, például a vevő üzemközpontjának közelsége vagy az egybeművelés lehetősége miatt ennél magasabb ár is indokolt lehet. Az ilyen helyzetekre szolgálhat megoldásként az alábbi lehetőség.
Túlléphető-e a helybeli átlagár a tíz százalékon felül?
Igen, de csak akkor, ha ezt a terület adottságai indokolják.
Csak akkor, ha az adott föld a mezőgazdasági művelhetőség szempontjából
– kedvező alakja
– fekvése,
– elhelyezkedése,
– megközelíthetősége,
– kedvező domborzati és lejtésviszonyai,
– vízjárási rendezettsége,
– jó kultúrállapota,
– öntözhetősége és/vagy
– kerítettsége
miatt magasabb ár indokolt.
Hol és miként lehet ezekre hivatkozni?
Fontos, hogy az átlagos vételártól való eltérést, illetve annak okát már előre, a szerződésben indokolni kell, ahogy az arányosságra is figyelni kell az eltérés és az indokolás összhangjának kialakításakor. Lényeges szempont az is, hogy ezeket az előnyös tulajdonságokat a település többi földjéhez kell viszonyítani, tehát csak akkor lehet magasabb árat kikötni, ha a település többi földjéhez képest valamilyen szempontból jobb vagy előnyösebb területről van szó. Nem lehet azonban figyelembe venni a bizonytalan, jövőbeni eseményeket és a vevő elhatározásától, kockázatvállalásától akár részben is függő körülményeket. Azt, hogy a magasabb vételár indokolása megfelel-e a valóságnak, azt a helyi földbizottság is vizsgálja majd, tehát az ő szerepük is tovább nő majd a vételár aránytalansága kapcsán.
Az új rendelkezéseket a 2023. május 1-je után kötött szerződések esetében kell alkalmazni.
Forrás: Agrokép
