– Közel 2 millió hektár osztatlan közös tulajdonú föld van az országban, egy része olyan tulajdonosok kezében, akik már rég elhunytak – írja az Agrokép cikkében dr. Cseh Tibor András, a Magosz főtitkára.
Az elmúlt időszakban több intézkedés történtek az osztatlan közös tulajdon hatékony rendezésére, így mostanra egyszerűsített szabályokkal lehet kiméretni a területet vagy akár bekebelezéssel rendezni a kisebb területek tulajdonjogi státuszát.
– Az egyszerűsítésekre akkor is szükség van, mikor adásvétel történik a tulajdonostársak között és ezzel csökken a tulajdonosok száma. Az eddigi szabályozás szerint hiába van mindenkit megelőző elővásárlási joga a tulajdonostársnak, ugyanúgy végig kell vinnie a földvásárláskor szükséges eljárást (kifüggesztéssel). Jelenleg még kizárólag abban az esetben mentesülnek a kifüggesztés alól, ha az adásvétellel a teljes ingatlan egy személy tulajdonostárs kezébe kerül – olvasható az összegzésben.
A törvényjavaslat alapján január 1-jétől már nem kellene kifüggeszteni azt a szerződést sem, ha a tulajdonostárs a vevő (feltéve, hogy legalább 3 éve tulajdonostársnak minősül) és a vásárlással csökken a tulajdonostársak száma.
Előfordulhat, hogy az eladó valamely okból előre kéri megfizetni a vételárat és ezt a feltételt az adásvételi szerződésben is rögzítik a felek.
– A kérdés ilyenkor az, hogy ez az összeg jogilag minek minősül, minősülhet ugyanis foglalónak vagy előlegnek is. A kettő között a legnagyobb különbség az, hogy a foglaló egyfajta szankciós jelleggel is rendelkezik (azt a felet „büntetve, aki miatt meghiúsult a szerződés), míg az előleg minden esetben visszajár az adásvétel meghiúsulása esetén. A teljes vételárat azonban nem lehet foglalónak minősíteni, a bírósági joggyakorlat ugyanis nagyságrendileg 10 százalékos foglalót tart elfogadhatónak – írja a szerző.
Idén július óta már előírás volt, hogy ha a vevő foglalót fizetett az eladó részére, akkor az elővásárlásra jogosult a az elfogadó nyilatkozat megtételéig köteles a foglaló összegét előzetesen letétbe helyezni (ügyvédi letétbe vagy közjegyzői okiratba foglalt szerződés esetén közjegyzői bizalmi őrzésbe), ezzel igazolva a teljesítőképességét.
2025. január 1-től viszont már nem csak a foglaló, hanem az előleg esetében is alkalmazni kell ezt a szabályt. Ha a szerződés előre fizetésről rendelkezett, úgy az elővásárlásra jogosult személy csak úgy tehet elfogadó nyilatkozatot, ha egyúttal az elfogadó nyilatkozatának megtételével egyúttal a vételárat ügyvédi letétbe helyezi és ennek igazolását csatolja az elfogadó nyilatkozatához.
2025 januárjától a haszonbérleti szerződés kapcsán is változások jöhetnek, többek között a szerződés jóváhagyása kapcsán. A haszonbérleti megállapodás jóváhagyására a kormányhivatalnak eddig 60 napos eljárási határidő állt rendelkezésére (a kifüggesztés lezárultát követően). Pozitív változás a gazdák szempontjából, hogy a 2025. január 1-től kötött haszonbérleti szerződéseknél ez az eljárási határidő már 30 napra csökken.
A fenti jogszabályi változások jelenleg elfogadás előtt állnak, az Országgyűlés a héten szavaz majd róla.
Forrás: Agrokép
