Dr. Cseh Tibor András, a Magyar Gazdakörök és Gazdaszövetkezetek Szövetsége főtitkárának összeállítása következik.
Mikor megosztás, mikor bekebelezés?
Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése esetén vajon milyen esetben kell kimérni a tulajdoni hányadokat és mikor szerezheti meg az egész ingatlant egy másik tulajdonostárs? A legegyszerűbb megfogalmazással: ha legalább két tulajdonostárs eléri a területi minimumot az ingatlanban, úgy főszabály szerint csak megosztásos eljárással lehet megszüntetni a közös tulajdont (földhivatali tényfeljegyzés, osztóprogram, 120 napos eljárás stb). Ezzel szemben, ha csak egy vagy akár egy tulajdonos sem éri el a területi minimumot, úgy az egész területet egy tulajdonostárs szerezheti meg bekebelezéssel. Fontos, hogy a kérdés eldöntésekor az eredeti tulajdoni arányokból kell kiindulni, az egyes tulajdonostársak területnagyságát pedig külön-külön kell figyelembe venni (tehát attól még nem lesz megosztás, ha 4 tulajdonos rendelkezik 0,5-0,5 hektárral, ilyenkor is egy személy szerezheti meg a teljes ingatlant).
1) Hogyan indítsuk el a megosztásos eljárást?
Az eljárás megindítása egy tényfeljegyzési kérelemmel történik a terület fekvése szerinti földhivatalnál. Az osztatlan közös tulajdon megszüntetését bármely tulajdonostárs (vagy annak meghatalmazottja) kezdeményezheti. A kérelmet formanyomtatvány alapján kell benyújtani, amely itt érhető el.
Az eljárás megindítására viszont nem kerülhet sor, amennyiben
– az ingatlant érintően ingatlan-nyilvántartási eljárás van folyamatban (például telekalakítás),
– tulajdon-átruházás hatósági jóváhagyása van folyamatban,
– az érintett ingatlan tulajdoni lapján széljegy van feltüntetve,
– ha az osztatlan közös tulajdon megszüntetését még a korábbi típusú (OKTM) eljárásban indították el és már megtörtént a sorsolás vagy az egyezség már befogadásra került,
– a tulajdoni lapon a törvényben meghatározott tény szerepel, pl. peres eljárás van folyamatban [ezeket a kizáró tényeket lásd a 2020. évi LXXI. törvény 4. § (3) bekezdésében].
Mi történik a földhivatali tényfeljegyzés után?
A tényfeljegyzéssel egyidejűleg a földhivatal kiadja az osztóprogramhoz való hozzáférést biztosító technikai azonosítót, továbbá hirdetményt tesz közzé a kormányzati portálon a megosztásról. A kormányzati portál itt érhető el. A tényfeljegyzéstől számítva 120 nap áll rendelkezésre az egyezségokmány illetve az osztóprogrammal kialakított vázrajz földhivatali benyújtására. Ebbe a 120 napba kell beleférnie tehát a tulajdonostársak értesítésének, az 50 százalék+1 tulajdoni hányados döntés elérésének és a területi minimum alatti tulajdonostársak bekebelezésének.
Hogyan férjünk bele a 120 napba?
Mivel hiánypótlásra csak szűk körben van lehetőség, a 4 hónap alatt pedig bőven van feladata a kezdeményező félnek, én azt javaslom, hogy már előre, még a földhivatali kérelem benyújtása előtt készítsük elő a dokumentumokat, készítsük elő a leveleket és ha szükséges, állapodjunk meg a tulajdonostársakkal, mindezt azért, hogy még egy kisebb hiba esetén se csússzunk ki a jogvesztő határidőből. Ami viszont mindenképp segíthet a határidők tartásában: ha a kiküldendő levélben személyes egyeztetést hívunk össze, akkor a megállapodás megkötésére és az esetleges „licitre” is ott helyben kerül sor, így nincs szükség további oda-vissza levelezésre. [647/2020. Korm. rendelet 20. § (2) bek.]
2) Hogyan indítsuk el a bekebelezést?
A megosztásos eljárással szemben a bekebelezés nem a földhivatalnál indul (hangsúlyozom, hogy bekebelezés alatt itt az egy személy általi teljes tulajdonszerzést értem). A bekebelezés tehát a tulajdonostársak postai értesítésével indul, ennek kötelező elemei pedig 647/2020. Korm. rendelet 31. § (2) bekezdésében találhatók. Egyet viszont mindenképp kiemelnék ezek közül: az ellenértéket a teljes ingatlanra kell meghatározni és ezt a „licit” során is végig így kell feltüntetni.
Forrás: Agrokép
